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Informationsportal24 - Finanzen

 

Fairvesta – so funktioniert renditeorientierter Immobilienhandel.

Der Bereich Immobilienhandel erregt zunehmend das Interesse gut informierter Investoren, nur gibt es derzeit noch wenig Literatur zu diesem Thema. Was verbirgt sich eigentlich hinter diesem Begriff? Immobilienhandel, wie er in Deutschland von gemanagten Immobilien-Handelsfonds wie z.B. von der spezialisierten Fairvesta Unternehmensgruppe aus Tübingen durchgeführt wird, bedeutet den günstigen Erwerb von ertragsstarken Wohn- und Geschäftsimmobilien möglichst weit unter deren Verkehrswert sowie schon kurzfristig deren Gewinn bringender Verkauf.

Eines der Kernstücke zum Erkennen der Mechanismen des erfolgreichen Immobilienhandels ist der Verkehrswert, der wie eine Richtschnur die wirtschaftlichen Erwägungen erfolgreicher Immobilienhandels - Spezialisten wie der Fairvesta-Unternehmensgruppe durchzieht. Was aber ist der Verkehrswert genau?

Der Verkehrswert eines Grundstückes wird durch den Preis bestimmt, der zum Stichtag der Wertermittlung im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ am Grundstücksmarkt im Falle einer Veräußerung am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerechte und tatsächliche Eigenschaften, z.B. Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit werden entsprechend berücksichtigt. Jedoch bleiben persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, dabei außer Betracht. Soweit aus der Definition des Begriffs Verkehrswert nach dem §194 BauGB. Bei bebauten Grundstücken kommt noch der Wert des Objektes und der Außenanlagen hinzu, der mit dem Sachwertwertverfahren und ggf. mit dem Ertragswertverfahren (bewirtschaftete Nutzungen) ermittelt wird. Der Verkehrswert ist also eine objektive Definition, die den wahren Wert einer Immobilie wiederspiegeln soll, wenn sie ohne jeden Verkaufsdruck oder andere negative Umstände veräußert werden würde, abbilden soll.

Unter dem „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen. Mit den „persönlichen Verhältnissen“ sind jedoch genau diese Sondersituationen gemeint, die Verkaufsdruck erzeugen. Also Situationen in denen ein Verkäufer aus bestimmten Gründen sofort Liquidität benötigt, und es daher auch billigend in Kauf nimmt einen Preis möglicher Weise weit unterhalb dieses „wahren Wertes“ in Kauf zu nehmen. In der Regel wird sofort Liquidität benötigt, da sie woanders dringend fehlt. Dieses spezielle Terrain von Angebot und Nachfrage unter hohem Zeitdruck ist es, auf dem sich Immobilienhändler wie die Tübinger Fairvesta bewegen.

Seit Jahren kommt regelmäßig eine unübersehbare Vielzahl von Immobilien aus Sondersituationen, also unter anderem aus Insolvenzmassen und Liquiditätsengpässen von Großinvestoren auf den Markt die ein ausreichendes Angebot für Spezialisten wie die Fairvesta bereithalten. Die Immobilienpreise bei Sondersituationen sind für Käufer mit hohen verfügbaren Liquiditätsreserven daher oftmals sehr niedrig. Zudem bewegen sich die Darlehenszinsen bei anteiligen Fremdfinanzierungen auf einem historisch niedrigen Niveau. Wer heute noch über hohe Liquiditätsreserven verfügt kann vielfach teilweise weit unter Verkehrswert Immobilien einkaufen und nach einer Wertoptimierung mit erheblichen Wertschöpfungsgewinnen wieder verkaufen. In der Zwischenzeit erwirtschaften die eingehenden Mieten für einen Immobilienhändler wie die Fairvesta eine respektable zusätzliche Rendite.

Seit einigen Jahren sind auch Immobilien-Handelsfonds, die jeweils eine Vielzahl von einzelnen privaten Anlegern, unabhängig von deren jeweiligem Gesamtvermögen, unter dem Dach einer Beteiligungsgesellschaft vereinigen, erfolgreich in Deutschland tätig. Eine der ersten Unternehmensgruppen, die sich auf dieses Segment spezialisiert haben, ist die Tübinger Fairvesta Holding AG. Zuvor war dieser Bereich beinahe ausschließlich in der Hand von vermögenden Privatinvestoren und Institutionellen Großanlegern gewesen.

Die von diesen Renditejägern wie der Fairvesta angekauften Immobilien stammen dabei vorwiegend aus den oben erläuterten Sondersituationen, die teilweise weit unter Verkehrswert eingekauft werden. Es genügt daher lediglich Verkaufspreise um oder gar ein wenig unter dem Verkehrswert zu realisieren, um bereits überdurchschnittliche Gewinne in kurzen Zeiträumen zu erzielen.

Eine Frage die an dieser Stelle oft gestellt wird ist, ob es auch längerfristig diesen Zufluss von attraktiven Immobilien für Schnäppchenjäger wie die Fairvesta Unternehmensgruppe geben wird. Dazu das Nachrichtenmagazin „Der Spiegel“: „Letzter Joker“ titelte das Hamburger Nachrichtenmagazin Mitte Mai und beschrieb, dass die chronisch klammen Haushalte von Bund, Ländern und Kommunen vielen Kämmerern kaum eine andere Alternative lassen, als das Gespräch mit jenen Investoren zu suchen, die der SPD-Chef Franz Müntefering nur wenige Wochen zuvor mit seinem „Heuschrecken-Vergleich“ vor den Kopf gestoßen hatte. Zu den Müntefering’schen „Heuschrecken“ gehören Firmen wie Cerberus, Blackstone, Terra Firma, Fortress oder Lonestar, die derzeit auf Schnäppchentour durch Deutschland sind. Es stehen laut einer Studie der Deutschen Bank rund drei Millionen Wohnungen stehen in den Büchern von Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand und der Kommunen, von denen bis zum Jahr 2010 rund ein 1/3 auf den Markt kommen soll.

Diese 3.000.000 Wohnungen wird bis 2010 das jährliche Reservoir an lukrativen Immobilien zusätzlich aufstocken. Chancenjäger wie die Fairvesta werden daher auch zukünftig ausreichend Gelegenheiten finden, zu erheblich reduzierten Einkaufspreisen zum Zuge zu kommen. Privatanleger und ihre Anlageberater bleiben bei solchen Deals natürlich außen vor, spezialisierte Immobilien-Handelsfonds wie die Fairvesta werden hier eine weitere Quelle attraktiver Immobilien erschließen können.

Mit günstigem Einkauf von vernünftigen, für breite Mieterschichten – egal ob Hartz IV also gesetzlich oder privat – bezahlbaren Immobilien in guten Lagen und guter Bauqualität legen professionell gemanagte Immobilien-Handelfonds wie die der Fairvesta Holding AG die Grundlage für zukünftige Gewinn im Immobilienhandel. Durch schnellen Umschlag des Immobilienportfolios und der Mitnahme von hohen Renditen in jeder einzelnen Transaktion entsteht für die Anleger die Chance auf eine über die gesamte Laufzeit außergewöhnlich hohe Gesamtrendite. Ferner hat ein Immobilien-Handelfonds, wie die der Fairvesta Holding AG, anders als Immobilien-Bestandhaltungsfonds die nach der Strategie „Kaufen und Halten“ vorgehen, nicht die Notwendigkeit eines Zuwartens auf einen konjunkturellen Aufschwung in der Zukunft und damit des allgemeinen Preisniveaus als Vorbedingung für die Realisierung von Gewinnchancen.

Die Chancen des Immobilienhandels verdeutlichen sich am besten anhand konkreter Beispiele: Innerhalb von nur 14 Monaten konnten Unternehmen der Fairvesta Holding AG sechs Mehrfamilienhäuser in Schwerin, der Landeshauptstadt von Mecklenburg-Vorpommern durchhandeln und bei dieser Transaktion einen hohen Verkaufsgewinn erzielen. Diese sechs Immobilien mit Gesamtgestehungskosten von etwa 6 Mio. € brachten den Fondsgesellschaftern der Fairvesta 2. und 3. Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH über den Verkaufsgewinn hinaus auch noch Mieteinnahmen von rund 730.000 € im Verlaufe der Halteperiode ein.

Otmar Knoll, Leiter Immobilien An- und Verkauf der Fairvesta Unternehmensgruppe zu diesem Sachverhalt: „Insgesamt konnten wir eine Gesamtrendite von knapp 60 % erzielen, was aufgrund der kurzen Laufzeit einer jährliche Rendite von 48 % entspricht.

Können Immobilien-Handelfonds einer unabhängigen Begutachtung durch Dritte standhalten? Auch hier lohnt es sich einen Blick auf reale Ergebnisse zu werfen, anstatt nur über Prognosen zu diskutieren. So wurde die Leistungsbilanz wie auch alle fünf Immobilienhandelsfonds der Fairvesta Holding AG Thema einer Analyse des bekannten Branchenanalysten Philip Nerb. Offensichtlich konnten die Ergebnisse überzeugen. Er schreibt dazu: „Die geprüften Zahlen sind beeindruckend.“

Ein Blick auf die Fakten: Bis Ende 2006 lagen die Buchgewinne der Fairvesta – Unternehmen aus den Einkäufen bei durchschnittlich über 50 Prozent. Aber auch der professionelle und ungewöhnlich transparente und anlegerfreundliche Auftritt beeindruckte den Analysten Philip Nerb. Außerdem konnten die Mietrenditen, die laut Prospekt bei mindestens 10 Prozent liegen sollen, teilweise bereits deutlich übertroffen werden.

So lautet ein Befund des Branchenanalysten Philip Nerb: „Die ungewöhnlich hohe Transparenz von Seiten des Anbieters geben dem Anleger das angenehme Gefühl, sich bei Fairvesta in guten Händen zu befinden“.

Durch die sehr guten Objektkäufe werde offensichtlich für die Anleger der Fairvesta eine weit über den Erwartungen liegende Rendite erzielt. „Fairvesta ist ein erfahrener Nischenanbieter mit innovativen Fonds“, so fasst der Analyst Nerb zusammen. Ferner konnte die Fairvesta Unternehmensgruppe für alle Fonds plangemäß schon Immobilien aus der Bankverwertung und Zwangsversteigerungen zu nur ca. 52 Prozent des Verkehrswertes erwerben. Diese beeindruckende und vor allem von unabhängigen Dritten überprüfbare Bilanz spiegelt auch die Überlegenheit des Geschäftsprinzips „Kaufen und Verkaufen“ in Einheit mit der alten Kaufmannsregel „im Einkauf liegt der Gewinn“ wie bei der Tübinger Fairvesta wider.



 

Autor: Albert Albrecht







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